Il pericolo di contrarre il virus Covid – 19 e le conseguenti norme di contenimento sono sufficienti a ipotizzare l’assenza di responsabilità contrattuale per un ritardato o mancato adempimento?
Covid – 19: i possibili scenari per proposte o preliminari già sottoscritti
Cosa dobbiamo aspettarci se abbiamo sottoscritto un preliminare di compravendita (e siamo quindi soggetti agli effetti obbligatori di questo), ma l’attuale situazione di emergenza sanitaria (a causa della diffusione del virus Covid – 19) ci pone in condizioni di grande difficoltà sia burocratica che economica nel far fronte in parte o del tutto a questo impegno nei tempi stabiliti?
Innanzitutto va specificato che lo scenario di emergenza sta subendo mutamenti quasi giornalieri, perciò ogni possibile panorama è suscettibile di variazione repentina.
Covid – 19: dal decreto Cura Italia
Partiamo dal Decreto di Riferimento: Art. 91 (Disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici) 1. All’articolo 3 del decreto – legge 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, dopo il comma 6, è inserito il seguente:
- “6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”
Il buon senso vorrebbe che le situazioni che non avessero carattere di necessità e urgenza venissero posticipate di comune accordo tra le parti; ma cosa fare se questo accordo non si raggiunge e una parte invocasse l’esatta esecuzione del contratto e l’altra la sopravvenuta impossibilità a procedere?
Articolo 1218 del Codice Civile – Responsabilità del debitore
“Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.”
Partiamo dal principio che non tutti i contratti possono invocare la sospensione, ma l’esenzione dalle responsabilità è legata esclusivamente al fatto che l’esatto adempimento vada in contrasto con le misure di contenimento del Covid – 19 (es. di problema operativo: “la banca mi ha bloccato/ritardato l’erogazione del mutuo perché l’ufficio è al momento chiuso o rallentato”)
Ne consegue che L’inadempienza puntuale deve essere stata oggettivamente impedita o vietata dai provvedimenti governativi e che non si sia semplicemente “complicata”.
Articolo 1256 Codice Civile – Impossibilità definitiva e impossibilità temporanea
“L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento.”
E se fosse divenuto impossibile eseguire la prestazione? Invocare l’impossibilità parziale o definitiva può essere una linea sostenibile sempre tenendo conto che l’impossibilità deve essere causata solo ed esclusivamente per effetto dei provvedimenti delle autorità. Un esempio potrebbe essere che una delle parti passato il periodo di impedimento non abbia più interesse ad eseguire la compravendita e voglia invocare la risoluzione del contratto.
Articolo 1463 del Codice Civile – Impossibilità totale
“Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito.”
Articolo 1464 del Codice Civile – Impossibilità parziale
“Art. 1464 C.C. Impossibilità parziale – Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.”
L’ emergenza sanitaria Covid – 19 non può generare un’automatica causa di risoluzione dei contratti di compravendita immobiliare già sottoscritti e in via di esecuzione; la maggiore difficoltà o onerosità nell’esecuzione non giustificano da soli l’inadempimento esatto della prestazione, ma l’ostacolo deve essere definitivo e insormontabile.
Covid – 19: il ruolo di mediazione dell’agente immobiliare
Che ruolo ha l’agente immobiliare in questa fase? Sicuramente deve far leva sulla sua esperienza e capacità di mediatore al fine di ricercare un accordo tra le parti in causa volto a portare a termine la compravendita nel modo meno oneroso possibile per chi vi è coinvolto.
Esula dalle sue competenze per quanto possa vantare esperienza in merito e non rispetterebbe il suo dovere di mediatore, dare torto o ragione a una delle parti, o fornire consulenza legale.
Non esitare a CONTATTARMI per una consulenza o video consulenza visto il periodo di emergenza sanitaria da Covid – 19.
