Privacy Policy Asta immobiliare....mi avventuro? Perché no? -
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Sempre più spesso ci si imbatte in annunci immobiliari di case vendute all’asta che attraggono molto il potenziale acquirente. Conviene comprare un immobile all’asta? Ecco cosa c’è da sapere e le insidie che possono celarsi dietro tale formula d’acquisto.

 

NO ASTA FAI DA TE, AFFIDARSI AD UN PROFESSIONISTA.

All’asta giudiziaria può partecipare chiunque (tranne il debitore), direttamente di persona o tramite procura speciale e non è richiesto nessun particolare titolo professionale, ma… ATTENZIONE ALLE INSIDIE…. il rischio è proprio voler ricorrere al fai da te per risparmiare i costi di intermediazione. Un’arma a doppio taglio perché potrebbe sfuggire qualche spesa imprevista rendendo l’affare antieconomico. Pensiamo al denaro che si può perdere tra sfratti, ristrutturazioni non previste o costi occulti. Un professionista accreditato vi consiglierà al meglio e l’asta diventerà un acquisto semplice e sicuro.

Infatti la proprietà aggiudicata all’asta viene attribuita tramite Decreto di Trasferimento del Tribunale ed è acquisita a titolo originario, cioè si estingue il diritto del precedente proprietario e tutti i diritti reali e le garanzie reali precedentemente gravanti sul bene.

 

DISPONIBILITA’ ECONOMICA O MUTUO: CHIUNQUE PUO’ ACCEDERE ALL’ASTA.

Qualsiasi cliente è potenzialmente idoneo all’asta, sia quello che ha piena disponibilità economica, sia quello che deve accedere ad un finanziamento. E’ possibile richiedere un mutuo presso una delle banche aderenti ad uno specifico accordo tra ABI e Tribunali. Si procede con una fase istruttoria, un successivo preliminare e l’erogazione avviene solo ad asta aggiudicata.

 

LE VARIE FASI PER ARRIVARE ALLA CASA ALL’ASTA.

Il potenziale acquirente deve innanzitutto identificare l’immobile; oggi le case all’asta vengono pubblicizzate sui portali, perciò possiamo vedere se ci sono offerte interessanti già nel nostro bacino di utenza. Un consiglio, la discriminante non deve essere solamente il prezzo; i tempi tecnici dell’asta possono essere particolarmente lunghi, quindi evitare di fissarsi esclusivamente sull’immobile più economico ed eventualmente optare per un immobile sempre conveniente ma con tempistiche compatibili con le nostre esigenze.

Una volta identificata la casa sul sito delle aste giudiziarie si fa riferimento all’agente immobiliare di fiducia; quest’ultimo si rivolgerà a un avvocato specializzato che richiederà l’accesso al fascicolo; questa è la fase cruciale dove emergono tutte le eventuali problematiche. Successivamente andranno visionati i locali (non troverete foto dell’immobile on line); l’avvocato fisserà un incontro sul posto con l’interessato e col commesso del tribunale per il sopralluogo e analizzata la situazione si potrà procedere con l’offerta.

VENDITA ALL’ ASTA: ASPETTI PRATICI.

Quando il Giudice accetta la vendita all’asta sotto richiesta dei creditori, procede con l’assegnare ad un perito una stima per stabilire il valore del bene.

Analizzata la stima emette un’ordinanza di vendita contenente:

  • prezzo di partenza;
  • modalità e la data del deposito cauzionale;
  • giorno e ora di chiusura delle offerte;
  • data dell’asta;
  • l’indicazione della data entro cui deve essere saldato l’acquisto dell’immobile.

La messa all’asta di un immobile deve essere adeguatamente pubblicizzata, con la pubblicazione dell’avviso di vendita almeno 45 giorni prima.

 

ASTA SENZA INCANTO.

Le offerte si presentano alla cancelleria del Tribunale in busta chiusa contenente

  • il prezzo offerto (non inferiore al valore di stima dell’immobile)
  • la cauzione (non inferiore al 10% dell’offerta)
  • tempi e modi in cui si intende effettuare il pagamento;
  • ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta;
  • il regime patrimoniale della famiglia se l’offerente è coniugato.

L’offerta è irrevocabile, a meno che il giudice ordini l’incanto o siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.

Le offerte non possono scendere al di sotto della base d’asta; con più offerte presenti non vince l’offerta maggiore, ma quest’ultima costituirà la nuova base di una nuova gara da eseguire nel giorno successivo a quello di scadenza del termine entro cui si potevano proporre le offerte di acquisto.

Se viene presentata un’unica offerta si aprono due possibilità:

– se è superiore al valore base dell’immobile aumentato di 1/5 viene accettata e si procede al versamento del prezzo e all’aggiudicazione dell’immobile;

– invece, se è inferiore al valore base dell’immobile aumentato di 1/5 il giudice non può procedere alla vendita e tenta con l’incanto di raggiungere un prezzo superiore della metà rispetto al valore base dell’immobile.

 

ASTA CON INCANTO.

E’ una pubblica gara tra offerenti che il giudice indice se l’asta senza incanto non porta a risultati.

Va presentata la propria intenzione di partecipare alla gara alla cancelleria del Tribunale allegando:

  • la cauzione richiesta dal bando (per evitare azioni di disturbo viene trattenuto 1/10 della cauzione al richiedente che non si presenti senza un giustificato motivo);
  • i propri dati anagrafici;
  • il codice fiscale;
  • recapito telefonico;
  • ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

Gli offerenti si alternano nei rilanci; trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta senza che nessuno abbia rilanciato il prezzo, l’oggetto viene temporaneamente aggiudicato.

Nei 10 giorni successivi possono ancora presentare un’offerta:

l’aggiudicatario provvisorio, gli offerenti in aumento, gli offerenti del precedente incanto purché, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione portandola al doppio di quella versata per l’incanto originario. Chi si aggiudica questa gara può ritenere il bene.

Se l’asta è deserta si designa aggiudicatario il vincitore della prima gara. L’aggiudicatario deve pagare il saldo nei modi e tempi stabiliti nell’ordinanza di vendita e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento.

Trascorsi i termini il giudice può emettere il decreto di trasferimento con il quale, oltre a sancire la nuova proprietà, cancella le ipoteche esistenti e svincola l’immobile dalla custodia giudiziaria.

Le Tasse e imposte sono le stesse per l’acquisto sul libero mercato; delle spese condominiali pregresse sono attribuibili solo le ordinarie e al massimo fino a 2 anni precedenti l’acquisto.

L’acquisto di una casa all’asta senza dubbio non è semplice, ma può portare ad aggiudicarsi una casa ad un prezzo molto conveniente; sicuramente il consiglio principale è quello di affidarsi ad un professionista del settore senza lanciarsi nel fai da te che, come detto precedentemente, può portare a qualche brutta sorpresa.

 

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