Hai trovato la casa che ti piace ma non hai ancora risolto tutte le variabili per un acquisto sicuro. Hai mai sentito parlare della clausola sospensiva?
Introduzione
La condizione sospensiva è un avvenimento futuro e incerto al verificarsi del quale è subordinata l’efficacia del negozio giuridico. La proposta di acquisto o il contratto preliminare soggetti a sospensiva, anche se validi e completi, non produrranno effetti obbligatori fino al verificarsi dell’evento citato.
La condizione sospensiva permette ad un potenziale acquirente di portare avanti una trattativa e formalizzarla in contratto anche in condizioni di leggera incertezza e non dovervi quindi rinunciare a priori.
Vantaggi
Il vantaggio immediato della clausola sospensiva per l’acquirente sarà di mantenere le somme in caparra vincolate in deposito fiduciario presso l’agente immobiliare fino al verificarsi della condizione, e se non si venisse a verificare, riaverle indietro senza subire una perdita economica. Per il venditore, un vantaggio, potrebbe essere di non perdere un’offerta particolarmente vantaggiosa rispetto ad altre o magari l’unica che gli sia stata fatta.
Normativa
Dal punto di vista legale la clausola sospensiva è disciplinata dall’articolo 1353 del Codice Civile: “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto”. Questi vincoli sono elementi accessori del contratto e dipendono dalla volontà delle parti. Vedremo in altra sede la clausola risolutiva.
Applicazione
La clausola sospensiva ha diverse applicazioni, ma nella prassi è molto diffusa a tutela dell’acquirente che:
- deve chiedere un mutuo e non ha la certezza che la Banca copra l’intero ammontare richiesto; viviamo in un mercato del lavoro che non offre molte garanzie agli istituti bancari eroganti: contratti a termine, aziende in crisi, o richieste di mutui 100% per mancanza di liquidità iniziale. Grazie alla clausola sospensiva si ha la possibilità di tentare l’accesso al credito presso la banca più adatta a venire incontro alle proprie esigenze.
- non ha ancora finalizzato la vendita del proprio immobile senza la quale non avrebbe la possibilità di impegnarsi economicamente nel nuovo acquisto.
Svantaggi
Fino a qui è chiaro che la clausola sospensiva opera nell’interesse specifico di una delle parti che normalmente è l’acquirente, perciò è buona norma per il venditore tutelare i propri interessi nelle seguenti modalità:
- fissare un limite temporale alla clausola per delimitare il periodo di pendenza;
- accertarsi che l’acquirente si adoperi per produrre e presentare tempestivamente la documentazione necessaria per evitare qualsiasi perdita di tempo.
Ne concludiamo che l’utilità della clausola sospensiva è notevole per non fare il punto su accordi che altrimenti rimarrebbero validi solo a parole e perciò suscettibili di variazioni nelle condizioni nel tempo di pendenza, però attenzione a non abusarne e trasformarla in un boomerang!
Limite temporale per il venditore
Il venditore che accetta una sospensiva accetta di non ricevere e sottoscrivere ulteriori offerte per il periodo di tempo stabilito, ma un immobile che è stato immesso sul mercato al giusto prezzo avrà sicuramente più di un acquirente interessato. In questo caso la clausola sospensiva potrebbe essere un deterrente e spingere il venditore verso un altro candidato già pronto a impegnarsi.
Come posso prevenire questi problemi?
Non voglio assolutamente dire di non usare questa clausola se non si è sicuri di riuscire a portare a termine la compravendita, ma di prevenire il problema prima che nasca; ecco i due modi:
- richiedere una consulenza mutuo;
- mettere in vendita il proprio immobile.
Consulenza mutuo
L’acquirente può richiedere una consulenza presso la banca oppure a un mediatore creditizio per identificare l’importo esatto che potrà vedere erogato in base al proprio reddito, relativamente ai carichi famigliari, agli impegni finanziari in corso, alle garanzie prestate a terzi, ecc…
Quindi, non si tratta di andare allo sportello bancario con il proprio documento reddituale, ma di fare un vero e proprio inserimento di pratica per essere certi dell’erogazione dell’importo necessario entro un determinato tempo.
Mettere in vendita il proprio immobile
Questa fase deve avere inizio contemporaneamente alla ricerca del nuovo immobile. Dovete proporre l’immobile sul mercato per capire se:
- il prezzo richiesto è in linea con i parametri del mercato;
- se il prezzo richiesto rispecchia le aspettative di potenziali compratori che cercano determinate caratteristiche nella zona.
Molto spesso sento affermazioni del tipo: “eh ma casa mia vale xxxx perchè ci ho speso tanti soldi sopra…” oppure “questa era la casa della nonna…vale xxxx…”, mi preme sottolineare che sia le spese sostenute, sia i legami affettivi, non influenzano in alcun modo il valore dell’immobile. Se avete ricevuto proposte o almeno effettuato una certa quantità di visite, sarete almeno certi di quanto potrete incassare i tempi in cui avrete la disponibilità economica necessaria.
Questo passo spaventa molto le persone, lo so; ma tenete presente che un venditore non sottoscriverà un accordo con voi a condizioni favorevoli se poi dovrà tenere ferma la casa per molto tempo e rischiare che la compravendita non avrà mai luogo.
Conclusione
Se vuoi essere certo di non perdere la casa dei tuoi sogni rivolgiti a un consulente immobiliare qualificato, ascolterà le tue esigenze e ti aiuterà nella ricerca mostrandoti gli immobili corrispondenti (CONTATTAMI per una consulenza). Inoltre l’agente immobiliare ti farà affiancare da una serie di esperti del settore creditizio e notarile per fare in modo che la tua proposta risulti essere la più interessante per il venditore e allo stesso tempo la più sicura per te.
