Quando in una proposta o preliminare di acquisto si incontra la dicitura “per se o per persona da nominare”, quali sono i risvolti giuridici che coinvolgono le parti che sottoscrivono il contratto?
Contratto per persona da nominare: cos’è?
Il contratto con persona da nominare è regolato dal nostro ordinamento dall’art. 1401 del codice civile: “Nel momento della conclusione del contratto una parte può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto stesso”.
In pratica viene stipulato un contratto preliminare in cui la parte promissaria acquirente può riservarsi di nominare un altro soggetto che stipulerà il contratto definitivo sopportandone in modo retroattivo gli effetti e gli obblighi. La mancanza di nomina entro i termini legali o stabiliti tra parti, fa ricadere in capo al sottoscrittore gli effetti del contratto.
L’utilità della Riserva di nomina del contraente.
I motivi più comuni che portano all’utilizzo di questa formula sono sicuramente: la possibilità di rimanere nell’anonimato durante tutta la fase precontrattuale della compravendita; e/o godere del vantaggio economico di poter pagare un unico tributo per un bene che non ha come destinazione definitiva il sottoscrittore del preliminare, ma un nuovo soggetto, invece di subire l’ulteriore tassazione che si avrebbe stipulando una nuova compravendita. Pensiamo ad un genitore che intravede un ottimo affare e non voglia farselo sfuggire; così facendo può fare un’offerta tempestiva sul bene riservandosi del tempo per capire se acquistare per se stesso o far acquistare direttamente ai figli. Nel secondo caso il sottoscrittore del preliminare diviene quasi una figura di intermediario.
I risvolti legali.
Il contratto con persona da nominare è un atto unilaterale che riserva solamente una facoltà; senon vi è alcuna rappresentanza del soggetto terzo, deve essere legittimata dall’accettazione della persona nominata (1402c.c.). Ne consegue che se allo scadere convenuto dalle parti, o nel termine legale previsto dalla legge in giorni 3 dalla stipula del contratto, la persona non viene nominata, gli effetti e gli obblighi del contratto ricadono in toto sul contraente originario (1405c.c.).
Diverso dal contratto per persona da nominare è il contratto a favore del terzo, dove l’obbligo permane in capo al sottoscrittore e gli effetti vanno in capo al nominato, senza che questi necessariamente li accetti. Il sottoscrittore esprime con il contratto la volontà di offrire al beneficiario un vantaggio morale o patrimoniale a propria cura e spese.
La dichiarazione di nomina, l’importanza di farla.
Esclusi gli atti soggetti a trascrizione per i quali la dichiarazione è obbligatoria e va riportata anch’essa nella trascrizione, può accadere che nei preliminari non trascritti si trascuri di sottoscriverla per evitare un eccesso di formalità in una situazione dove normalmente ci si ritrova tra familiari.
Il rischio che si corre è che il futuro acquirente che decida di tirarsi indietro e quindi il sottoscrittore del preliminare si trovi il nell’obbligo di eseguire il contratto. Per il venditore il rischio potrebbe essere una richiesta di risarcimento ingiunta dal sottoscrittore del preliminare che si è trovato ingiustamente escluso dall’acquisto, in quanto la mancata nomina non ha legato il firmatario del rogito al suddetto preliminare.
La disciplina fiscale.
Avendo il fisco ha tutto l’interesse di evitare che si eludano le imposte dovute, il termine legale della nomina è stabilito in tre giorni, pena il dover stipulare un ulteriore atto di trasferimento. Questi tempi stretti per la nomina vanno a prevenire che questo strumento venga utilizzato per eludere la doppia tassazione quando l’operazione nasce non per utilità, ma a scopo speculativo.
Nel rogito definitivo di compravendita le parti possono stabilire nel rispetto della legge tempi di nomina superiori ai 3 giorni, ma fiscalmente andranno incontro alla tassazione equivalente a due compravendite.
Sulla riserva di nomina applicata al contratto preliminare invece, è applicata l’imposta fissa sul trasferimento del preliminare che anche raddoppiata nel caso vengano superati i tre giorni, sarà decisamente inferiore rispetto all’imposta dovuta su due compravendite immobiliari.
Conclusione
Il contratto per persona da nominare può essere molto utile e conveniente per la gestione degli investimenti patrimoniali familiari, purché ci si tuteli sempre e comunque rispettando tutte le formalità del caso, procedendo con la nomina scritta anche nei casi che potrebbero sembrare più informali come il vincolo parentale.
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