Quando si ha l’intenzione di acquistare la casa, è buona norma visionare diversi documenti prima di presentare una proposta d’acquisto.
Ci siamo innamorati di una casa e vorremmo presentare una proposta, probabilmente siamo presi dalla irrefrenabile voglia di comprarla e riceviamo pressioni dal venditore o dall’agente immobiliare per lasciare un assegno a caparra e “bloccare” l’affare. Dopo aver fatto più di una visita alla casa dovremmo essere consapevoli dello stato dei luoghi e gli abbiamo sicuramente attribuito un valore economico. Ma abbiamo fatto gli stessi controlli a livello giuridico, urbanistico e catastale per capire bene cosa acquistiamo ed eventualmente farne oggetto di trattativa?
Gli aspetti dei quali è buona norma prendere visione prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto:
- atto di provenienza;
- visure ipotecarie;
- misure catastali e planimetrie dell’immobile
- certificati vari.
L’atto di provenienza
Chi si presenta come venditore è l’effettivo proprietario? E’ l’unico proprietario? Come è venuto in possesso dell’immobile?
Tutte queste domande trovano risposta negli atti di provenienza, ovvero:
- atto di compravendita
- successione
- donazione
- decreto di trasferimento del tribunale
Le visure ipotecarie
E’ necessario accertare tramite visura ipotecaria l’esistenza di ipoteche pendenti sull’immobile da estinguere prima o contestualmente all’atto notarile, senza incappare in brutte sorprese.
Le visure catastali e planimetrie per immobile e sue pertinenze
Al fine di verificare l’esatta corrispondenza tra lo stato dei luoghi e ciò che risulta dalle planimetrie catastali. In caso di mancata corrispondenza un tecnico abilitato deve verificare se i titoli edilizi (permessi e concessioni) esistono e non sono stati riportati correttamente in catasto, o sono stati fatti dei lavori senza le dovute autorizzazioni da sanare entro il giorno dell’atto (sempre se sanabili).
Certificati vari
Per avere una completezza di informazioni sarebbero necessari anche i certificati di seguito riportati:
- Estremi della Licenza edilizia (edificazione);
- Condoni e sanatorie;
- Titoli edilizi (modifiche strutturali);
- Agibilità (se non c’é, per quale motivo?);
- Atto di convenzione (in caso di acquisto in diritto di superficie ed edilizia agevolata).
Ci sono poi tutta un’altra serie di documenti accessori che di solito è prassi consolidata ma non buona pratica, che il venditore presenta al momento dell’atto. Se possibile sarebbe il caso di prenderne visione in fase di trattativa per definire meglio la qualitàdel nostro acquisto:
- Certificato di attestazione energetica;
- Certificazione di conformità degli impianti (se la casa viene definita ristrutturata);
- Regolamento di condominio (disponibilità e limitazioni all’uso dell’abitazione e degli spazi comuni);
- Prospetto spese in liquidazione ed eventuali spese straordinarie di prossima deliberazione.
Le richieste del Notaio
A questo punto siamo in grado di formulare un’offerta e iniziare una trattativa con il venditore; ma la nostra caccia ai documenti non finisce certo qui; all’atto il Notaio chiederà al venditore di rilasciarci i documenti precedentemente citati che ancora non fossero stati consegnati, inoltre:
- liberatoria dell’amministratore di condominio che attesti lo stato dei pagamenti e l’eventuale esistenza di liti condominiali;
- libretti d’istruzione e manutenzionedegli impianti esistenti (caldaie, pannelli, climatizzatori, ecc..);
- tutti i mazzi di chiavi esistenti;
In realtà prima di presentare una proposta, sarebbe bene avere a disposizione altri dati importantissimi:
il preventivo del Notaiocompleto di parcella, imposte e oneri per quantificare il costo totale dell’operazione. Ricordo che le imposte sull’acquisto della casa variano notevolmente se è considerata prima casa o meno e se si acquista da costruttore o da privato. E se è presente un mutuo abbiamo due atti distinti che incidono sul costo del Notaio.
La fattibilità di mutuo, ovvero la fase reddituale che ci da un’indicazione di massima sulla disponibilità che la banca può erogarci.
In conclusione
Per un acquirente privato non è semplice ottenere in anticipo una documentazione completa e particolareggiata dell’immobile, per questo motivo esistono professionisti accreditati preposti a farlo, come geometri, ingegneri, architetti. Se invece l’acquisto è mediato da un agente immobiliare mi aspetto che quest’ultimo abbia disponibili quasi tutti i documenti elencati o sia in grado di esporvi le motivazioni per cui non sono stati prodotti e cosa si sta facendo per produrli.
Tuttavia l’interessato può fare da sé una verifica “ambientale”, ovvero scambiare qualche parola con vicini e con l’amministratore di condominio per capire se ci sono “magagne” o spese importanti tenute nascoste dal proprietario.
Per qualsiasi informazione ulteriore a riguardo Contattami direttamente per una consulenza.
