La stipula del contratto preliminare di compravendita “o compromesso”, è uno dei passi più importanti nel processo di acquisto di una casa.
Preliminare di compravendita: cos’è?
Con la sottoscrizione del preliminare le parti si obbligano reciprocamente l’una a vendere e l’altra ad acquistare l’immobile, nei modi e nei tempi indicati nel contratto stesso impegnandosi a trasferirne la proprietà con un successivo atto, ovvero il rogito notarile.
Il contratto preliminare deve avere per legge forma scritta e contenere una serie di elementi essenziali, eventuali elementi accessori ed in genere prevede un passaggio di somme dall’acquirente al venditore sotto forma di caparra o acconto prezzo.
FUNZIONE DELLA CAPARRA
Art. 1385 Codice Civile “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.“
Preliminare di compravendita: la registrazione
La registrazione di questa scrittura e il versamento delle imposte sulle somme versate, è obbligatoria e va effettuata entro 20 giorni dalla sottoscrizione a prescindere dalla sua trascrizione o meno nei Registri Immobiliari.
Registrare un preliminare di compravendita è un adempimento di tipo fiscale e serve a garantire una data certa al contratto che non sarà quindi quella della sottoscrizione, ma quella del timbro dello sportello.
La trascrizione del preliminare di compravendita
Non è obbligatoria invece la trascrizione, anche se è vivamente consigliata in quanto ha la funzione di decretare una sorta di prenotazione dell’immobile; cioè quando verrà trasferita la proprietà gli effetti saranno retroattivi alla data di trascrizione del preliminare, salvaguardando i diritti dell’acquirente da terzi che possano vantare pretese sullo stesso (immobile venduto a più persone, ipoteche sopravvenute, ecc…).
Come si effettua la registrazione del preliminare
Per la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate del preliminare di compravendita sono necessari:
- 3 copie del contratto con firma originale;
- una marca da bollo da 16 euro per ogni copia, applicata ogni 4 facciate di 100 righe;
- una marca da bollo da 2 euro per ogni allegato A3 o A4, o da 16 euro per eventuale certificato di prestazione energetica;
- il pagamento del modello F23 per le voci:
- 190T tassa fissa imposta di registro di 200 euro;
- 104T per l’imposta proporzionale dello 0,5% sulla caparra e per l’imposta proporzionale del 3% sull’acconto prezzo.
- 105T per l’imposta fissa sui terreni.
- Modello 69 di presentazione all’Agenzia delle Entrate debitamente compilato e firmato;
- Copia dei documenti di identità dei contraenti e dell’eventuale delegato alla presentazione;
Va specificato che le copie da registrare sono minimo due, ma l’ideale sarebbe registrarne tre, in quanto una viene trattenuta dall’Agenzia delle Entrate e le altre due rimangono a ognuno dei contraenti.
Marca da bollo e Modello 69
Le marca da bollo deve avere la stessa data di firma del preliminare o antecedente; se la data di emissione è successiva bisogna aggiungere una marca da 2 euro per ogni marca da 16 euro.
Per quanto riguarda il Modello 69 potete scaricarlo insieme alla guida alla compilazione direttamente qui: Agenzia delle Entrate.
Conclusione
E’ possibile recuperare quanto a suo tempo il soggetto ha versato all’Agenzia delle Entrate per l’acquisto della precedente abitazione, nonché quanto di recente versato a titolo di imposta di registro per la caparra?
Si, ma non alla registrazione del preliminare. Sarà possibile scontare sia il credito di imposta maturato su un acquisto precedente, sia la quota proporzionale dell’imposta di registro anticipata, ma solamente in sede di rogito notarile.
Se dopo aver letto questo articolo avrai ulteriori domande, CONTATTAMI, sarò ben lieta di rispondere a tutte le domande.
